오프라인 상권 트렌드에 대해 쿠시먼앤드웨이크필드 김성순 부대표와 이야기를 나눴습니다. 💌 유통 전문 뉴스레터 주간 ‘Retail Talk 97호’
최근 성수, 한남, 도산에 가보셨나요? 현재의 상권 트렌드를 이해하기 가장 좋은 곳들이라고 합니다. 리테일톡 97호에서는 상업시설 기획 전문가 쿠시먼앤드웨이크필드의 김성순 부대표님을 만나 최근 오프라인 상권 흐름에 대해 나눈 이야기들을 정리했습니다. 전통 간식 '육포'를 핸드백에 넣어다니는 힙한 브랜드로 만든 '촘프스'의 브랜딩 전략도 함께 소개합니다.
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🆕 리테일톡 97호에 준비한 소식입니다. 1. 상권 트렌드 - 쿠시먼앤드웨이크필드 김성순 부대표 2. '촘프스(CHOMPS)'의 브랜딩 전략 3. 한주간 유통가소식 Top 5 |
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🔬Interview - 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 김성순 부대표 오프라인 상권 트렌드 |
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- 세대처럼 상권도 시대에 따라 변모
- 상권공식 새로 쓰는 성수, 도산, 한남
- 상권을 움직이는 새로운 축, 외국인과 Z세대
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쿠시먼앤드웨이크필드 코리아의 김성순 부대표는 IFC몰, 디타워, 아브뉴프랑, 성수낙낙 등 국내의 굵직굵직한 상업시설 개발에 참여한 상업용 부동산 기획 컨설턴트입니다. 업계에 상권 및 상업시설 전문가로 잘 알려져 있어요.
최근 성수, 한남, 도산 등 과거와는 다른 형태로 형성되고, 발전하는 신흥상권이 부상하고 있는데요. 서울 광화문 인근에 위치한 쿠시먼앤드웨이크필드 사무실에서 김성순 부대표를 만나 변화하는 상권 트렌드에 대한 이야기를 들어보았습니다.
진행 및 정리 : 윤은영 편집장 |
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Q. 최근 우리나라 주요 상권에 나타난 변화는 무엇인가요? 첫 번째 가시적인 변화는 해외 관광객이 상권 활성화를 주도하고 있다는 점입니다. 이 때문에 해외 관광객이 모여드는 곳에는 K패션·K뷰티는 물론, K클리닉까지 'K웨이브'의 영향력 아래 다양한 브랜드와 서비스 시설이 밀집해 있습니다.
또 하나 주목할 변화는 코로나 팬데믹을 기점으로 브랜드들이 백화점 의존도를 탈피했다는 점입니다. 과거 백화점이 브랜드를 알리는 등용문 역할을 했다면, 최근 패션 부문에서는 무신사, 지그재그, 29CM 같은 온라인 플랫폼이, 뷰티 영역에서는 올리브영이 그 역할을 대체하기 시작했죠. 브랜드들은 이러한 플랫폼에서 인지도를 확보한 뒤 오프라인 상권에 체험형 플래그십 스토어를 여는 방식으로 자사의 브랜드 경험을 확장하고 있어요. 그리고 이러한 매장들을 찾는 방문객들이 늘면서 상권이 더 활성화되는 흐름을 보여주고 있습니다. 특히 무신사나 올리브영은 온라인과 오프라인을 하나의 채널처럼 유기적으로 운영하면서 온라인에 친숙한 2030세대를 자연스럽게 오프라인으로 끌어들이는 데 성공하고 있습니다.
Q. 최근 발간하신 저서에서 한국의 6대 대표 상권을 '메가 하이스트리트'와 '네오 하이스트리트'로 구분하셨는데요. 그 기준과 의미가 궁금합니다. 우리가 세대를 구분해 분석하는 이유가 기성세대와 다른 젊은 세대의 문화·행동·사고방식을 이해하기 위한 것이라면, 상권 역시 비슷한 맥락에서 바라볼 필요가 있습니다. 보통 발달한 상권에는 하이스트리트(high street)가 조성됩니다. 미국 뉴욕의 5번가나 일본 오모테산도, 우리나라의 명동, 강남이 대표적인 하이스트리트죠. 이들 상권은 크고 작은 패션, 뷰티, 카페, 레스토랑 등이 밀집해 있고, 유명 브랜드의 플래그십 스토어, 금융기관, 기업들이 들어선다는 공통된 특징을 가집니다.
그런데 코로나19 이후 이러한 전통적인 모습의 하이스트리트와는 다른 형태의 하이스트리트가 등장했습니다. 과거에는 거리 축을 따라 점포가 연속적으로 확산되는 구조였다면, 최근에는 개성 있는 매장들이 곳곳에 불규칙하게 생겨나며 새로운 동선을 만들어요.
이런 관점에서 명동·홍대·강남처럼 대규모 상업시설과 브랜드가 집중된 기존 상권을 ‘메가(Mega) 하이스트리트’, 성수·한남·도산처럼 2030세대를 중심으로 트렌드를 이끄는 신흥 상권을 ‘네오(Neo) 하이스트리트’로 구분했습니다. 단순히 '올드'와 '뉴'의 구분이라기보다 역사와 전통을 바탕으로 여전히 강력한 힘을 내뿜는 상권과 젊은 감성과 실험적 콘텐츠로 부상하는 상권을 구분하는 개념이라고 할 수 있습니다. |
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대표적인 메가 하이스트리트인 명동과 네오 하이스트리트인 성수동 |
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Q. 일반적으로 상권은 어떤 단계를 거치며 발전하는지 궁금합니다. 상권은 시대와 호흡하며 유기적으로 변화합니다. 사람에게 성장 단계가 있듯, 상권에도 유아기·청소년기·성년기·노년기에 이르는 생애주기가 존재하죠. 상권 유아기는 보통 식음료(F&B) 시설로 형성됩니다. '카페 없이 뜨는 상권은 없다'는 말이 있듯 카페는 상권 형성 초기 사람들을 끌어모으는 앵커역할을 하죠.
이렇게 일정 수준의 유동인구가 확보되면 패션과 화장품 매장이 들어서며 상권은 청소년기에 접어들고, 더 성숙해지면 국내외 유명 패션 브랜드들이 진입하며 성년기에 접어듭니다. 이 단계에서는 상권의 경제적 가치가 급격히 상승하면서 임대료가 오르고 초기 상권을 이끌었던 소규모 매장들이 밀려나는 젠트리피케이션(gentrification) 현상이 나타나기도 합니다.
마지막 단계인 노년기에는 임대료가 최고 수준에 이르며 상권이 정점을 맞습니다. 애플스토어나 삼성스토어 같은 대형 플래그십 스토어, 샤넬·디올·구찌 등 명품 브랜드가 입점하면서 상권의 ‘완성기’로 불리죠. 그러나 이 단계에 도달하는 상권은 많지 않으며, 임대료 상승이 오히려 부메랑이 되어 급격히 쇠퇴하는 사례도 있습니다. 애플 플래그십 입점 이후 젠트리피케이션이 가속화되며 활력을 잃은 신사동 가로수길이 대표적인 예입니다.
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가장 강력한 앵커는
Z세대와 해외 관광객
Q. 요즘 상업시설에서 가장 집객력 높은 앵커(Anchor)는 무엇인가요? 트렌드 사이클도 짧아지고 취향이 세분화되면서 과거처럼 모든 상권, 모든 시설에서 절대적인 힘을 발휘하는 앵커가 등장하기 쉽지 않습니다. 게다가 리테일의 기능이 단순히 물건을 판매하는 것에서 경험과 연결을 위한 플랫폼으로 진화함에 따라 앵커에 대한 개념도 달라졌죠. 백화점, 대형마트 등 전통 판매시설 중심이었던 앵커 1.0시대에서, SPA 브랜드와 초대형 파사드로 상징되는 2.0시대, 체험형 카테고리킬러가 팬덤을 형성하던 3.0시대를 지나 이제는 기술, 예술, 엔터테인먼트가 융합된 앵커 4.0 시대에 접어들었습니다.
과거 앵커란 개념은 큰 면적을 차지하며 집객을 주도하던 핵심 테넌트를 의미했지만 지금은 그 개념을 훨씬 넘어섭니다. 브랜드는 물론, 디벨로퍼, 투자자, 건물주, 그리고 방문객까지 이 다섯 주체가 상호작용하며 만들어내는 시너지가 최고의 앵커 역할을 하죠.
그 중에서도 진정한 앵커의 본질을 하나만 꼽으라면, 저는 사람이라고 생각합니다. 오늘날 상권을 움직이는 가장 강력한 앵커는 외국인과 Z세대입니다. 이들은 공간에 활력을 불어넣으며 또다른 '방문객'들을 끌어들이죠. 현재 대한민국을 대표하는 6대 상권인 명동, 홍대, 강남, 성수, 한남, 도산의 공통점 역시 외국인과 Z세대가 주 방문객이라는 점입니다.
Q. 말씀하신 6대 상권 외에 최근 부상하는 상권이 있나요? 네오 하이스트리트로 불리는 성수·한남·도산 상권이 여전히 강세를 유지하는 가운데, 최근에는 북촌과 용산 지역도 주목받고 있습니다. 앞서 언급했듯 요즘 상권의 활성화는 외국인이 주도하는 흐름이 강한데, 북촌은 ‘K건축’이 지닌 한국적 미감을 드러내며 외국인 관광객을 끌어들이고 있고, 용산은 용리단길을 중심으로 한 식음료 시설이 주목받으며 성장하고 있습니다. |
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‘K건축’의 매력을 드러내며 외국인들을 끌어들이고 있는 북촌 상권 |
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Q. 오프라인 시설 가운데 최근 가장 높은 집객력을 보여준 곳은 더현대 서울인데요. 그 성공요인은 무엇이라고 보시나요? 더현대 서울의 성공은 체험형 콘텐츠, 쾌적한 공간 설계, 그리고 유연한 MD 전략이 잘 맞아떨어진 결과라고 생각합니다. 특히 지하층에 대규모 팝업스토어 공간을 넓게 할애하고 신규 브랜드나 온라인 인기 브랜드들을 유치함으로써 고객이 방문할 때마다 항상 새롭고 변화하는 느낌을 주면서 젊은층이 가장 좋아하는 대형 쇼핑시설로 자리잡았죠. 더현대 서울이 들어서기 전 여의도역 인근은 주거시설과 금융 중심의 오피스 상권이었지만, 지금은 광역형 상권으로 거듭났습니다.
과거와 달리 패션·뷰티 브랜드들의 채널 선택권이 넓어지면서 최근 브랜드들은 굳이 백화점 정규매장 입점을 고집하지 않습니다. 핫스팟 중심의 한정적 팝업 운영을 통해 희소성과 브랜드 이미지를 강화하려는 경향이 강하죠. 이런 브랜드들이 더현대 서울에 모이면서 젊은 고객층 방문이 늘고, 이들을 타깃으로 하는 새로운 브랜드들이 다시 입점하는 선순환이 구조가 형성된 것으로 볼 수 있습니다.
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차별화된 콘텐츠와 시설을 선보인 '더현대 서울' |
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오프라인 경쟁력은
MD 유연성, 큐레이션, 기술결합
Q. 고전하고 있는 오프라인 업계가 경쟁력을 확보하기 위한 방안은 무엇일까요? 지금은 리테일 업계 전반이 거대한 변혁기를 맞이하고 있는 만큼 어려운 질문입니다만, ‘더현대 서울’의 성공에서 그 해답의 실마리를 어느 정도 찾을 수 있을 것입니다.
오프라인 매장은 우선 트렌드에 맞게 유연한 MD 전략을 취할 수 있어야 합니다. 과거처럼 카테고리를 선 긋듯이 운영하는 방식은 이제 한계가 있습니다. 특히 집객이 어려운 지방의 쇼핑시설들은 입점 문턱을 낮추고, 팝업 형태로 브랜드가 쉽게 참여할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요합니다. 요즘 소비자들은 쇼핑시설 안에서도 식음료 매장이나 체험 중심의 공간을 선호하기 때문에 지속적으로 신규 브랜드를 선보이며 화제성을 만들어가야 합니다. 이를 가능하게 하려면 구조상 유연함이 전제돼야 하고, 동시에 쾌적한 환경과 경험적 요소가 뒷받침돼야 할 것입니다.
두 번째는 큐레이션(Curation) 기능입니다. 앞으로 오프라인이 수행해야 할 가장 중요한 역할 중 하나가 바로 신뢰 기반의 큐레이션입니다. 고객들은 온라인에 노출되는 수많은 상품과 정보에 점점 피로감을 느끼고 신뢰도 역시 낮아지고 있습니다. 오프라인은 고객에게 ‘검증된 제안’을 제공함으로써 신뢰를 확보할 수 있는 공간이며, 기술과의 결합으로 큐레이션은 더 고도화되고 있습니다.
예를 들어 일본 '다이마루' 백화점 도쿄점에 위치한 체험형 매장 '아스미세(asumise)'는 AI 카메라를 설치해 방문 고객의 연령, 성별, 체류시간 등을 분석하고 그 데이터를 상품구색과 서비스 개선에 반영하는 실험을 진행하고 있습니다...... more ➡️
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🔖Strategy 육류스낵 '촘프스'의 브랜딩 전략 |
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전통식품, 육포의 재해석
'촘프스'가 증명한 브랜딩의 힘 |
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- '건강한 육류 스낵' 틈새전략으로 성공
- 건강 원료와 감각적인 디자인으로 차별화
- 3년 만에 매출 10배 성장
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미국 육류스낵 촘프스(Chomps)는 요즘 SNS 피드에 자주 등장하는 제품이에요. '고단백·무설탕·저탄수화물 건강식'이라는 명확한 메시지, 감각적인 디자인의 개별 스틱 포장, 청바지 주머니나 핸드백에 쏙 들어가는 간편성 등 촘프스는 전통적이고 남성적인 간식으로 여겨졌던 육포를 트렌디한 건강 스낵으로 리포지셔닝하는 데 성공했어요.
글 : 윤은영 편집장 |
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촘프스는 2012년 설립된 식품 스타트업입니다. 헬스 트레이너였던 피트 말도나도(Pete maldonado)가 경영 컨설턴트였던 라시드 알리(rashid ali)에게 공동 창업을 제안하면서 촘프스의 역사가 시작됐죠.
여성을 타깃으로,
건강한 원료와 세련된 디자인으로 승부 촘프스는 전통 강자가 포진해 있는 레드오션 시장에서도 정직한 제품 컨셉과 차별화된 패키징 전략만으로 새로운 카테고리를 창출하는 것 못지 않은 성공을 거둘 수 있다는 것을 증명했습니다.
촘프스의 전략은 접근부터 달랐는데요. 전통적이고 남성적인 육포의 이미지를 완전히 바꿔 건강을 중시하는 소비자, 특히 여성층을 겨냥한 '건강 스낵'으로 포지셔닝했어요. 이를 위해 촘프스는 건강한 원료를 사용한다는 점을 강조합니다. 항생제나 호르몬을 투여하지 않고 100% 풀만 먹인 쇠고기를 사용하고 설탕을 전혀 넣지 않았으며, 스틱 제품 하나당 단백질 12g이 들어있다는 점을 다양한 채널로 알리죠.
제품 디자인도 기존 육류제품의 틀을 벗어납니다. 검정, 갈색 등 어두운 색에서 벗어나 빨강, 노랑, 초록, 파랑 등 명도와 채도가 높은 색을 입혔고, 오리지널 제품은 빨간색, 씨솔트 비프 맛은 하늘색, 타코맛은 보라색과 같이 맛별로 패키지 색을 달리해 소비자가 한 눈에 맛과 종류를 구별할 수 있도록 했어요. 포장지에는 로고와 함께 단백질 함유량, 제로슈거 등 촘프스가 내세우는 원료의 장점들도 눈에 잘 띄게 새겼습니다. 이렇듯 세련된 디자인과 휴대성을 높인 스틱 형태의 설계는 여성 소비자들의 눈높이를 만족시켰고, 수많은 브랜드가 진열된 육포 코너에서 촘프스를 한눈에 알아볼 수 있게 만들었어요. |
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건강 트렌드 힘입어
3년 만에 매출 열 배 성장 촘프스 매출액은 2021년 7천만 달러에서 2024년 약 6억 6천만 달러 규모로 증가했어요. 글로벌 컨설팅 기업 베인컴퍼니가 최근 5년간 해당 카테고리의 평균 성장률보다 10배 이상 성장한 기업을 대상으로 선정하는 '혁신 브랜드(insurgent brands)' 리스트에도 2024년에 이어 2년 연속 이름을 올렸죠.
촘프스 판매량이 증가한 것은 최근 미국 소비자들의 식품 구매패턴과도 관련이 있습니다. 미국에서 가공식품 카테고리는 물가인상으로 가격이 많이 오른 데다 GLP-1 계열 체중 감량 약물을 복용하는 소비자들이 늘면서 매출 감소세를 보이고 있어요. 건강에 대한 관심이 증가하면서 초가공식품을 멀리 하는 소비자들도 늘고 있죠.
실제 미국의 대표적인 식품 기업인 크래프트 하인즈의 연간 매출액은 전년대비 3.83% 감소했고(2025년 6월말 기준), 제너럴밀스(General Mills)도 3.26% 감소했어요(2025년 8월말 기준). 대신 소비자들은 가공단계를 덜 거친 식품이나 혁신적인 틈새 브랜드에 관심을 갖기 시작했고 이러한 트렌드는 촘프스에게 기회로 작용했어요..... more ➡️
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🔖 한주간 유통가 소식 Top 5
1️⃣ 3분기, 엇갈린 유통사 실적▶️올 3분기, 국내 유통업계의 명암이 엇갈렸습니다. 백화점과 편의점은 매출이 늘어 활기를 되찾은 반면 대형마트와 기업형 슈퍼마켓은 대부분 역신장을 기록할 것으로 보입니다. 업계에 따르면 CU를 운영하는 BGF리테일의 올 3분기 영업이익은 전년 동기보다 6.5%, GS25를 운영하는 GS리테일은 15.5% 증가한 것으로 추정되며, 백화점도 신세계와 현대 모두 3분기 영업이익이 증가한 것으로 추정됩니다. 반면 이마트의 3분기 할인점 부문 매출은 전년 동기보다 줄어들 전망입니다. 2️⃣ 중고 명품시장 300조원 육박▶️전세계 중고 명품시장이 빠른 속도로 성장하면서 규모가 300조 원에 육박하는 것으로 나타났습니다. 보스턴컨설팅그룹 등이 발표한 보고서에 따르면, 중고 패션 및 명품 시장은 연간 10%씩 성장하고 있으며 이러한 성장세는 신제품 시장의 3배에 달하는 속도인 것으로 나타났는데요. 명품 구매 이유로 소비자 78%가 ‘적당한 가격’을 꼽았으며, 단종된 제품을 구할 수 있다는 점도 장점으로 꼽혔습니다. 3️⃣ 지마켓, 5년 내 거래액 2배 목표로 7천억 투입▶️지마켓(G마켓)이 연 7천억원을 투입해 향후 5년 내 거래액을 현재의 2배 이상으로 끌어올리겠다고 밝혔습니다. 이를 위해 글로벌 진출, 인공지능 기술 활용 분야에서 중국 알리바바와 협력도 더 강화할 방침인데요. 우선 알리바바가 보유한 글로벌 유통망을 기반으로 해외에 진출하기로 했으며, 알리바바가 축적한 AI 기술 노하우를 활용해 지마켓 내부에도 AI 기반 플랫폼을 구축할 예정입니다.
4️⃣ C뷰티에 J뷰티까지 국내시장 공세▶️글로벌 소비시장에서 K뷰티 붐이 거센 가운데 중국과 일본의 뷰티 브랜드들이 한국 시장에 연이어 진출하고 있습니다. 상반기에 일본 뷰티 브랜드 '시로(SHIRO)'가 국내에 온라인 및 오프라인 스토어를 개점했고, 국내 시장에 진출했다 철수한 적 있는 캔메이크(CANMAKE)도 지난 8월 올리브영 입점에 이어 이달부터 온라인 자사몰 운영을 시작했어요. 중국 뷰티브랜드 '플라워노즈(flower knows)'도 이달 18일부터 서울 성수동에 팝업스토어를 열었습니다.
다음주 화요일(28일)부터 나흘간 경주에서 아시아·태평양 지역 최대 경제 포럼인 아시아·태평양경제협력체(APEC) CEO 서밋 2025가 개최됩니다. APEC 정상회의에 앞서 개최되는 이번 서밋에는 APEC 회원국 정상급 인사 16명과 글로벌 기업 최고경영자(CEO) 등 1700여 명이 모여 핵심 이슈를 논의할 예정이며, 유통퓨처테크 포럼도 함께 열립니다. |
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97호 소식은 여기까지입니다. 리테일톡은 10월 29일 수요일 아침에 다시 찾아뵙겠습니다. |
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'사람'입니다"
최근 성수, 한남, 도산 등 과거와는 다른 형태로 형성되고, 발전하는 신흥상권이 부상하고 있는데요. 서울 광화문 인근에 위치한 쿠시먼앤드웨이크필드 사무실에서 김성순 부대표를 만나 변화하는 상권 트렌드에 대한 이야기를 들어보았습니다.
Q. 최근 우리나라 주요 상권에 나타난 변화는 무엇인가요?
첫 번째 가시적인 변화는 해외 관광객이 상권 활성화를 주도하고 있다는 점입니다. 이 때문에 해외 관광객이 모여드는 곳에는 K패션·K뷰티는 물론, K클리닉까지 'K웨이브'의 영향력 아래 다양한 브랜드와 서비스 시설이 밀집해 있습니다.
또 하나 주목할 변화는 코로나 팬데믹을 기점으로 브랜드들이 백화점 의존도를 탈피했다는 점입니다. 과거 백화점이 브랜드를 알리는 등용문 역할을 했다면, 최근 패션 부문에서는 무신사, 지그재그, 29CM 같은 온라인 플랫폼이, 뷰티 영역에서는 올리브영이 그 역할을 대체하기 시작했죠. 브랜드들은 이러한 플랫폼에서 인지도를 확보한 뒤 오프라인 상권에 체험형 플래그십 스토어를 여는 방식으로 자사의 브랜드 경험을 확장하고 있어요. 그리고 이러한 매장들을 찾는 방문객들이 늘면서 상권이 더 활성화되는 흐름을 보여주고 있습니다. 특히 무신사나 올리브영은 온라인과 오프라인을 하나의 채널처럼 유기적으로 운영하면서 온라인에 친숙한 2030세대를 자연스럽게 오프라인으로 끌어들이는 데 성공하고 있습니다.
Q. 최근 발간하신 저서에서 한국의 6대 대표 상권을 '메가 하이스트리트'와 '네오 하이스트리트'로 구분하셨는데요. 그 기준과 의미가 궁금합니다.
우리가 세대를 구분해 분석하는 이유가 기성세대와 다른 젊은 세대의 문화·행동·사고방식을 이해하기 위한 것이라면, 상권 역시 비슷한 맥락에서 바라볼 필요가 있습니다. 보통 발달한 상권에는 하이스트리트(high street)가 조성됩니다. 미국 뉴욕의 5번가나 일본 오모테산도, 우리나라의 명동, 강남이 대표적인 하이스트리트죠. 이들 상권은 크고 작은 패션, 뷰티, 카페, 레스토랑 등이 밀집해 있고, 유명 브랜드의 플래그십 스토어, 금융기관, 기업들이 들어선다는 공통된 특징을 가집니다.
그런데 코로나19 이후 이러한 전통적인 모습의 하이스트리트와는 다른 형태의 하이스트리트가 등장했습니다. 과거에는 거리 축을 따라 점포가 연속적으로 확산되는 구조였다면, 최근에는 개성 있는 매장들이 곳곳에 불규칙하게 생겨나며 새로운 동선을 만들어요.
이런 관점에서 명동·홍대·강남처럼 대규모 상업시설과 브랜드가 집중된 기존 상권을 ‘메가(Mega) 하이스트리트’, 성수·한남·도산처럼 2030세대를 중심으로 트렌드를 이끄는 신흥 상권을 ‘네오(Neo) 하이스트리트’로 구분했습니다. 단순히 '올드'와 '뉴'의 구분이라기보다 역사와 전통을 바탕으로 여전히 강력한 힘을 내뿜는 상권과 젊은 감성과 실험적 콘텐츠로 부상하는 상권을 구분하는 개념이라고 할 수 있습니다.
Q. 일반적으로 상권은 어떤 단계를 거치며 발전하는지 궁금합니다.
상권은 시대와 호흡하며 유기적으로 변화합니다. 사람에게 성장 단계가 있듯, 상권에도 유아기·청소년기·성년기·노년기에 이르는 생애주기가 존재하죠. 상권 유아기는 보통 식음료(F&B) 시설로 형성됩니다. '카페 없이 뜨는 상권은 없다'는 말이 있듯 카페는 상권 형성 초기 사람들을 끌어모으는 앵커역할을 하죠.
이렇게 일정 수준의 유동인구가 확보되면 패션과 화장품 매장이 들어서며 상권은 청소년기에 접어들고, 더 성숙해지면 국내외 유명 패션 브랜드들이 진입하며 성년기에 접어듭니다. 이 단계에서는 상권의 경제적 가치가 급격히 상승하면서 임대료가 오르고 초기 상권을 이끌었던 소규모 매장들이 밀려나는 젠트리피케이션(gentrification) 현상이 나타나기도 합니다.
마지막 단계인 노년기에는 임대료가 최고 수준에 이르며 상권이 정점을 맞습니다. 애플스토어나 삼성스토어 같은 대형 플래그십 스토어, 샤넬·디올·구찌 등 명품 브랜드가 입점하면서 상권의 ‘완성기’로 불리죠. 그러나 이 단계에 도달하는 상권은 많지 않으며, 임대료 상승이 오히려 부메랑이 되어 급격히 쇠퇴하는 사례도 있습니다. 애플 플래그십 입점 이후 젠트리피케이션이 가속화되며 활력을 잃은 신사동 가로수길이 대표적인 예입니다.
가장 강력한 앵커는
Z세대와 해외 관광객
Q. 요즘 상업시설에서 가장 집객력 높은 앵커(Anchor)는 무엇인가요?
트렌드 사이클도 짧아지고 취향이 세분화되면서 과거처럼 모든 상권, 모든 시설에서 절대적인 힘을 발휘하는 앵커가 등장하기 쉽지 않습니다. 게다가 리테일의 기능이 단순히 물건을 판매하는 것에서 경험과 연결을 위한 플랫폼으로 진화함에 따라 앵커에 대한 개념도 달라졌죠. 백화점, 대형마트 등 전통 판매시설 중심이었던 앵커 1.0시대에서, SPA 브랜드와 초대형 파사드로 상징되는 2.0시대, 체험형 카테고리킬러가 팬덤을 형성하던 3.0시대를 지나 이제는 기술, 예술, 엔터테인먼트가 융합된 앵커 4.0 시대에 접어들었습니다.
과거 앵커란 개념은 큰 면적을 차지하며 집객을 주도하던 핵심 테넌트를 의미했지만 지금은 그 개념을 훨씬 넘어섭니다. 브랜드는 물론, 디벨로퍼, 투자자, 건물주, 그리고 방문객까지 이 다섯 주체가 상호작용하며 만들어내는 시너지가 최고의 앵커 역할을 하죠.
그 중에서도 진정한 앵커의 본질을 하나만 꼽으라면, 저는 사람이라고 생각합니다. 오늘날 상권을 움직이는 가장 강력한 앵커는 외국인과 Z세대입니다. 이들은 공간에 활력을 불어넣으며 또다른 '방문객'들을 끌어들이죠. 현재 대한민국을 대표하는 6대 상권인 명동, 홍대, 강남, 성수, 한남, 도산의 공통점 역시 외국인과 Z세대가 주 방문객이라는 점입니다.
Q. 말씀하신 6대 상권 외에 최근 부상하는 상권이 있나요?
네오 하이스트리트로 불리는 성수·한남·도산 상권이 여전히 강세를 유지하는 가운데, 최근에는 북촌과 용산 지역도 주목받고 있습니다. 앞서 언급했듯 요즘 상권의 활성화는 외국인이 주도하는 흐름이 강한데, 북촌은 ‘K건축’이 지닌 한국적 미감을 드러내며 외국인 관광객을 끌어들이고 있고, 용산은 용리단길을 중심으로 한 식음료 시설이 주목받으며 성장하고 있습니다.
Q. 오프라인 시설 가운데 최근 가장 높은 집객력을 보여준 곳은 더현대 서울인데요. 그 성공요인은 무엇이라고 보시나요?
더현대 서울의 성공은 체험형 콘텐츠, 쾌적한 공간 설계, 그리고 유연한 MD 전략이 잘 맞아떨어진 결과라고 생각합니다. 특히 지하층에 대규모 팝업스토어 공간을 넓게 할애하고 신규 브랜드나 온라인 인기 브랜드들을 유치함으로써 고객이 방문할 때마다 항상 새롭고 변화하는 느낌을 주면서 젊은층이 가장 좋아하는 대형 쇼핑시설로 자리잡았죠. 더현대 서울이 들어서기 전 여의도역 인근은 주거시설과 금융 중심의 오피스 상권이었지만, 지금은 광역형 상권으로 거듭났습니다.
과거와 달리 패션·뷰티 브랜드들의 채널 선택권이 넓어지면서 최근 브랜드들은 굳이 백화점 정규매장 입점을 고집하지 않습니다. 핫스팟 중심의 한정적 팝업 운영을 통해 희소성과 브랜드 이미지를 강화하려는 경향이 강하죠. 이런 브랜드들이 더현대 서울에 모이면서 젊은 고객층 방문이 늘고, 이들을 타깃으로 하는 새로운 브랜드들이 다시 입점하는 선순환이 구조가 형성된 것으로 볼 수 있습니다.
오프라인 경쟁력은
MD 유연성, 큐레이션, 기술결합
Q. 고전하고 있는 오프라인 업계가 경쟁력을 확보하기 위한 방안은 무엇일까요?
지금은 리테일 업계 전반이 거대한 변혁기를 맞이하고 있는 만큼 어려운 질문입니다만, ‘더현대 서울’의 성공에서 그 해답의 실마리를 어느 정도 찾을 수 있을 것입니다.
오프라인 매장은 우선 트렌드에 맞게 유연한 MD 전략을 취할 수 있어야 합니다. 과거처럼 카테고리를 선 긋듯이 운영하는 방식은 이제 한계가 있습니다. 특히 집객이 어려운 지방의 쇼핑시설들은 입점 문턱을 낮추고, 팝업 형태로 브랜드가 쉽게 참여할 수 있는 구조를 만드는 것이 중요합니다. 요즘 소비자들은 쇼핑시설 안에서도 식음료 매장이나 체험 중심의 공간을 선호하기 때문에 지속적으로 신규 브랜드를 선보이며 화제성을 만들어가야 합니다. 이를 가능하게 하려면 구조상 유연함이 전제돼야 하고, 동시에 쾌적한 환경과 경험적 요소가 뒷받침돼야 할 것입니다.
두 번째는 큐레이션(Curation) 기능입니다. 앞으로 오프라인이 수행해야 할 가장 중요한 역할 중 하나가 바로 신뢰 기반의 큐레이션입니다. 고객들은 온라인에 노출되는 수많은 상품과 정보에 점점 피로감을 느끼고 신뢰도 역시 낮아지고 있습니다. 오프라인은 고객에게 ‘검증된 제안’을 제공함으로써 신뢰를 확보할 수 있는 공간이며, 기술과의 결합으로 큐레이션은 더 고도화되고 있습니다.
예를 들어 일본 '다이마루' 백화점 도쿄점에 위치한 체험형 매장 '아스미세(asumise)'는 AI 카메라를 설치해 방문 고객의 연령, 성별, 체류시간 등을 분석하고 그 데이터를 상품구색과 서비스 개선에 반영하는 실험을 진행하고 있습니다...... more ➡️
'촘프스'가 증명한 브랜딩의 힘
촘프스는 2012년 설립된 식품 스타트업입니다. 헬스 트레이너였던 피트 말도나도(Pete maldonado)가 경영 컨설턴트였던 라시드 알리(rashid ali)에게 공동 창업을 제안하면서 촘프스의 역사가 시작됐죠.
여성을 타깃으로,
건강한 원료와 세련된 디자인으로 승부
촘프스는 전통 강자가 포진해 있는 레드오션 시장에서도 정직한 제품 컨셉과 차별화된 패키징 전략만으로 새로운 카테고리를 창출하는 것 못지 않은 성공을 거둘 수 있다는 것을 증명했습니다.
촘프스의 전략은 접근부터 달랐는데요. 전통적이고 남성적인 육포의 이미지를 완전히 바꿔 건강을 중시하는 소비자, 특히 여성층을 겨냥한 '건강 스낵'으로 포지셔닝했어요. 이를 위해 촘프스는 건강한 원료를 사용한다는 점을 강조합니다. 항생제나 호르몬을 투여하지 않고 100% 풀만 먹인 쇠고기를 사용하고 설탕을 전혀 넣지 않았으며, 스틱 제품 하나당 단백질 12g이 들어있다는 점을 다양한 채널로 알리죠.
제품 디자인도 기존 육류제품의 틀을 벗어납니다. 검정, 갈색 등 어두운 색에서 벗어나 빨강, 노랑, 초록, 파랑 등 명도와 채도가 높은 색을 입혔고, 오리지널 제품은 빨간색, 씨솔트 비프 맛은 하늘색, 타코맛은 보라색과 같이 맛별로 패키지 색을 달리해 소비자가 한 눈에 맛과 종류를 구별할 수 있도록 했어요. 포장지에는 로고와 함께 단백질 함유량, 제로슈거 등 촘프스가 내세우는 원료의 장점들도 눈에 잘 띄게 새겼습니다.
이렇듯 세련된 디자인과 휴대성을 높인 스틱 형태의 설계는 여성 소비자들의 눈높이를 만족시켰고, 수많은 브랜드가 진열된 육포 코너에서 촘프스를 한눈에 알아볼 수 있게 만들었어요.
건강 트렌드 힘입어
3년 만에 매출 열 배 성장
촘프스 매출액은 2021년 7천만 달러에서 2024년 약 6억 6천만 달러 규모로 증가했어요. 글로벌 컨설팅 기업 베인컴퍼니가 최근 5년간 해당 카테고리의 평균 성장률보다 10배 이상 성장한 기업을 대상으로 선정하는 '혁신 브랜드(insurgent brands)' 리스트에도 2024년에 이어 2년 연속 이름을 올렸죠.
촘프스 판매량이 증가한 것은 최근 미국 소비자들의 식품 구매패턴과도 관련이 있습니다. 미국에서 가공식품 카테고리는 물가인상으로 가격이 많이 오른 데다 GLP-1 계열 체중 감량 약물을 복용하는 소비자들이 늘면서 매출 감소세를 보이고 있어요. 건강에 대한 관심이 증가하면서 초가공식품을 멀리 하는 소비자들도 늘고 있죠.
실제 미국의 대표적인 식품 기업인 크래프트 하인즈의 연간 매출액은 전년대비 3.83% 감소했고(2025년 6월말 기준), 제너럴밀스(General Mills)도 3.26% 감소했어요(2025년 8월말 기준).
대신 소비자들은 가공단계를 덜 거친 식품이나 혁신적인 틈새 브랜드에 관심을 갖기 시작했고 이러한 트렌드는 촘프스에게 기회로 작용했어요..... more ➡️
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